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住宅ローンの借り換え

      2014/08/13

電卓ぱちぱち

書きとめておこうと思っていた「住宅ローンの借り換え」について。

元々のローンは住宅金融公庫の固定金利もの。
だけど、2段階金利になっていて、ちょうどこの春から金利が2.0%→3.5%にあがることが決定してた。
かなり厳しくなるけど、住宅ローンはこのまま払い続けるしかないかな、と思ってた。

でも金利が上がると、ボーナス時返済がどんどんキツくなる。
ボーナスなんてあったらありがとう!で、でない年があることも予想される。
それを旦那さんの返済プラン組むときに分かっていたものの、
私は専業主婦で家の権利も持っていないため、まったく口出せなかった。
それを均等返済にしたくてたまらなかった。

住宅ローンを組んだとき、返済者は旦那さん100%。
今、借りかえるとなると、返済者は私100%。
ふたりの状況を比べると、旦那さんの収入の方が圧倒的に多かった。
だから、返済の審査で、私の現収入で通ると思わなかった。

会社に信金さんが出入りしていて、その人が住宅ローンキャンペーンチラシを持ってきた。
おそるおそる、条件的に審査が難しいかもしれないけど、どうだろう?と聞いてみた。
担当者は「とにかく見積もりをしてみましょう!」と。

見積もり(現金利を元にした変動金利)をしてもらったら、生涯払う金額で200万くらい差が出たのかな?
変動金利だから、まったく当てにならないけど、額が大きかったから
「審査が通れば、手数料を含めても借りかえる価値もアリかも」と思った。

信金さんが審査に通る条件を出してくれた。
・家の権利を100%旦那さんから、私が数%は権利を持つこと

普通、贈与をすると「贈与税」がかかる。
だけど、信金さんはその時「もしかして、結婚して20年たってますか?」と。
その時、すでに20年たっていると勘違いしていた私は「たってます」と答える。
「それならば、結婚20年以降の贈与税がかからないという制度が使えますよ!」と。
どうも、結婚20年たっていたら、夫婦間の贈与は1回のみ、税金がかからないらしい。

手続きは自分でもできるけど、それに関わる時間もなく、
旦那さんから権利をもらうわけだから、彼に時間があっても頼むわけにはいかず。
会社でお願いしている税理士さんと、司法書士さんにお願いすることにした。

結婚20年たっている、と答えたのは、去年の11月。
10月に旅行に行ったときに、
「12月が結婚20周年だから陶婚式のためにコーヒーカップのセットを買おう!」
と旦那さんに言ったら「え、20周年はもうきてるよ」と言われたことをそのまま信じ、
2012年12月で20年だと思ってた。

しかし実際は12月まで20年たっておらず、その中で贈与の手続きは進められた。
最後に結婚記念日前に手続きが終わって、書類がすべて送られてきて、
その贈与日を見て、改めて私は考えた。
「本当に去年が20周年だったのだろうか?」と。

すっかり旦那さんの言葉を信じて、改めて計算しなかったのだけど、
すべて処理が終わって計算してみたら、やっぱり2013年の12月で20年だった。
つまり、20年が来る前に贈与手続きが終わっており、それでは贈与税の免除対象にはならず、きっちり税金が取られる。

あわてて税理士さんに泣きつく。
旦那さんも真っ青。
贈与税が払えないから。

2~3日、胃がおかしくなりそうな日々を過ごし、税理士さんから電話が来る。
「大丈夫でしたよ!○○の関係で、あと1日連絡が遅れていたら無理でしたけど!」と!!
○○の関係というのは、よく覚えていない。
ただ、助かった!!ということだけ。

司法書士さんに2度目の手続きをお願いした関係で、
彼への報酬は多く支払ったけど、贈与税をまともに支払うことを考えれば雲泥の差。
本当に助かった。

今度はきちんと20年たった日に贈与される手続きをして、贈与は終了。
私は家の権利50%を旦那さんから譲り受けた。

次は住宅ローン。
もちろん、贈与が終わっても、通らないこともある。
今回の問題は、今まで100%旦那さんが払っていたものを100%私がはらうことになる。
そして、団信は100%旦那さんにかかっているけど、支払い状況に合わせて変更しなければならない。

今まで実は旦那さんは自分が再就職できないことを悩み、
「俺が死ねば団信がおりて、この家のローンは返済終了となるから死んだほうがいいんだ」
と良く言っていた。

今回、もしうまくいけば、私は彼に100%かかっているそれをはずしたいと思った。
実際、私が死んだときのほうが、ローンが払えなくなって困るのだ。
ならば、状況に合わせて、団信の割合も変えた方がいい。

信金さんでも、うちのような返済が、旦那さん100%→奥さん100%という例は珍しいらしく、
いろいろと策を練って、事前準備をしっかりして、審査を通してくれた。

住宅ローン金利が安いところは、いろいろある。
ネット銀行なんて、かなり安い。
だけど、ネット銀行では、今のうちの状況には対応してくれないと思ったから、
今回はボーナス返済をなくすことができること、を重要視して信金さんにそのまま託すことにした。

最終的に審査は無事通り、団信の割合も私に少し多く、旦那さんにも割合を残して設定できた。
(収入がなくても、10:0というのは、彼には酷だと思ったから、そういう設定にしてもらった)
私の収入や、うちの特殊状況でも審査が通ったのは、担当者の頑張りがあってこそかもしれない。
信金の担当者には本当に感謝している。

金利的には、均等返済ができ、年間支払額が少しだけ安く抑えられた。
それも固定金利が解除されるまでで、その時にもう一度考え直す機会になりそう。
だけど、次は今回みたいに大変ではないと思う。

贈与が一度失敗したときには、周辺の人にもずいぶんと心配をかけた。
私はどうやってお金を借りて回ろうか、どこからお金を借りようかと考えていた。
そこを解決して下さったのは、税理士さんと司法書士さん。
1日遅かったら無理だったみたいだけど^^;

いろいろあったけど、信金さんからのローン返済も開始した。
その信金さんの支店はうちの近くにはない。
だけど、信金ネットワークがあり、近所の信金からも入金時の手数料無料で行えるようになっている。
もしかしたら出金も対象かもしれない。

とにかく書いておきたかったので、また後日文章を整理するかもしれない。
住宅ローンの借り換えと言っても、うちはいろいろあって、最終的にうまくいったからよかったけど、
ほんと、一つ歯車が狂っていたら、とんでもないことになっていたのだろう。

関係者の方々、心配して下さった皆様に感謝(ほんと、沢山の人が心配してくれた^^;)。
あとは、ちゃんと返済を続け、繰上げ返済を目指していくだけ。
がんばろっと。


 - diary

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